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또 부동산소유권신탁협약은 부동산에 대한 실권자가 타인의 명의로 부동산에 대한 실권을 내부적으로 보유하거나 보유하도록 규정하고 있으며, 이 등기가 반사회적 행위를 방지하기 위해 법률이 제정됐더라도 선량한 풍속이나 기타 사회질서 위반에 해당하지 않는다. 부동산 등기제도를 악용해 탈세를 한 것으로, 무효 명의신탁계약에 따라 타인의 명의등록이 완료됐다고 해서 불법원인급여로 볼 수 없다.
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유효명칭신탁자와 수탁자 사이의 부동산 취득을 목적으로 하는 등기명신탁관계와 부동산명칭신탁계약은 무효로, 명의신탁자와 수탁자 사이에는 채권채무관계가 없다. 따라서 명의신탁자와 수탁자가 상호 명의신탁계약에 따라 이행요청을 할 수 없으며, 일방이 이행하지 않더라도 계약 불이행에 대한 책임을 지지 않으며 위약금 협약도 무효다. 명의신탁계약에 따라 수탁자 명의의 부동산 등기가 수탁자에게 이전되면 양도등기는 무효가 된다.
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이때 명의수탁자는 계약관계가 무효로 해지에 따른 소유권 이전등기를 청구할 수 없으며, 실명회복에 따른 명의취소 또는 소유권 등기를 청구할 수 있는 소유권 제외청구권을 행사할 수 있다. (대법원 2002 Da35157). 부동산등기법 제4조제3항에 따르면 수탁자가 신탁재산을 제3자에게 처분하면 제3자의 악의 여부와 관계없이 처분이 유효하며, 이 경우 수탁자는 부당이득에 대한 손해배상 또는 반환의 책임을 진다.
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3자등기신탁(중간약칭)과 유효소유권신탁의 관계는 매도인으로부터 부동산매입계약을 체결하고 수탁자 명의로 등기하는데, 이는 등기소유권신탁과 동일하나 수탁자가 소유권을 취득하고 청구를 직접 취소할 수 없다. 다만 매도인과 수탁자 간 매매계약이 무효가 아니므로 매수인은 매매계약에 따른 소유권 이전청구권 보전을 위해 수탁자 명의로 등기 말소를 요구할 수 있다.
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즉, 명의신탁계약과 등기가 무효일 경우 명의신탁재산은 매도인의 소유로 돌아가므로 매도인은 무효인 명의신탁자의 등기를 취소할 수 있다. 같은 법률이 계약의 타당성을 부인하는 것은 아니다. 명의수탁자가 신탁재산을 제3자에게 처분하면 제3자의 악의 여부와 관계없이 처분이 유효해진다. 또 명의수탁자가 수탁부동산을 제3자에게 처분하더라도 횡령죄가 성립하지 않는다(2016년 5월 19일 대법원이 2014년 도6992호 전원합의체 결정 선고).
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계약명칭신탁관계와 유효계약명칭신탁은 명의신탁자와 수탁자가 약정한 것으로 수탁자가 제3자와 계약자가 되어 부동산명을 취득한다. 이 역시 무효이기 때문에 협약에 따른 수탁자와 수탁자 간 채권 채무 관계는 없다. 따라서 수탁자와 수탁자가 서로 명의신탁계약에 따라 이행요청을 할 수 없으며, 일방이 이행하지 못하더라도 계약 불이행에 대한 책임은 지지 않는다. 또한 위약금 약정이 무효입니다.
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또한 수탁자가 소유권이전등기를 받은 경우에도 소유권신탁 종료에 따른 소유권이전등기 요청이 허용되지 않는다. 이 때 매도인의 신의가 있을 경우 수탁자의 등기명은 부동산실명법에 따라 유효한 것으로 취급되며, 명의수탁자는 수탁자에게 부동산 자체를 반환하도록 요청할 수 있다. 다만 부동산실명법 시행 이후 명의신탁약정이 체결됐거나 유예기간이 경과할 때까지 법적 장애가 있었던 경우에는 수탁자가 제공한 매수자금에 대해서만 부당이득 반환을 청구할 수 있다.
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